Hoe mijn start in UK vastgoed écht verliep (en waarom dit jouw waarschuwing moet zijn)

Veel mensen denken dat mijn reis in Engels vastgoed begon dankzij mijn moeder. Dat klopt, maar dat is slechts een klein deel van het verhaal.

Toen mijn moeder startte met investeren in UK vastgoed, kwam zij terecht bij een Nederlandse coach. In diezelfde periode was ik als freelancer op zoek naar een opdrachtgever. Zo rolde ik in een rol als virtual assistant binnen deze organisatie.

Wat begon als “ondersteunend werk”, groeide al snel uit tot een intensieve en leerzame periode waarin ik betrokken was bij tientallen vastgoedtrajecten.

Van virtual assistant naar spil in vastgoedtrajecten

In die tijd heb ik ongeveer 80 vastgoeddeals van dichtbij meegemaakt en ondersteund. Ik kreeg inzicht in:

• Deal analyse en due dilligence
• Operationele processen
• LTD-structuren
• Financieringen en leningconstructies
• Samenwerkingen met partners in Engeland

Maar belangrijker nog: ik leerde wat investeerders écht nodig hebben. Niet alleen rendement. Maar vooral: Overzicht, grip en vertrouwen.

Ik sprak dagelijks investeerders. Mensen die vaak voor het eerst internationaal investeerden en behoefte hadden aan duidelijke begeleiding, transparantie en iemand die met ze meedacht.

De keerzijde: een harde les over risico

Tegelijkertijd zag ik ook de andere kant.

De opdrachtgever waarvoor ik werkte, presenteerde zichzelf als dé expert. Maar in werkelijkheid had hij zelf geen vastgoed in bezit in de UK. Zijn model bestond uit het huren van panden en deze vervolgens door te verhuren.

Dat brengt een fundamenteel risico met zich mee:

• Bij leegstand lopen de kosten door
• Huurverplichtingen blijven bestaan
• Operationele lasten stapelen zich op
• Het resultaat: een verlieslatend bedrijf.

Hoe het misging

Toen de financiële problemen toenamen, werd er een nieuwe strategie ingezet door mijn opdrachtgever.

Coaching klanten werd voorgesteld om een joint venture aan te gaan of geld uit te lenen aan de LTD. Met dat geld zouden buy-to-let panden worden aangekocht.

Er werden leningsovereenkomsten opgesteld waarin zelfs concrete adressen stonden vermeld. Het doel was duidelijk: investeren in specifieke panden.

Maar wat gebeurde er in werkelijkheid?

Die panden werden nooit aangekocht.

In totaal werd er voor ruim 2 miljoen euro aan leningen verstrekt. Geld van investeerders die vertrouwden op de kennis en begeleiding van deze partij.

Uiteindelijk ging de LTD in liquidatie.

En daar zit precies het probleem.

De realiteit van een LTD

Een LTD biedt bescherming aan de bestuurder.

Dat betekent:

• De onderneming is aansprakelijk
• De persoon erachter vaak niet
• Tientallen gedupeerden staan in de kou

In dit geval bleef er weinig tot niets over. De schulden – inclusief miljoenen aan leningen – bleven openstaan.

Zelf heb ik hier ook de gevolgen van ervaren:

• Maanden onbetaald gewerkt
• Nog €14.000 tegoed
• Een liquidatieproces dat, drie jaar later, nog steeds niet is afgerond

Realistisch gezien verwacht ik daar weinig meer van terug te zien.

Wat jij hiervan moet leren

Dit verhaal is geen uitzondering. Het laat zien waar het mis kan gaan als:

• Je geld uitleent zonder voldoende zekerheden
• Je vertrouwt op “expertise” zonder verificatie
• Je investeert via constructies die je niet volledig begrijpt

Maar – en dat is belangrijk – dit betekent niet dat investeren in UK vastgoed onveilig is.

Het betekent dat je het goed moet structureren.

Hoe het wél kan

Er zijn namelijk wél veilige en professionele manieren om met leningen en samenwerkingen om te gaan:

• Duidelijke en juridisch waterdichte leningsovereenkomsten
• Zekerheden zoals charges of persoonlijke garanties
• Transparantie over waar het geld naartoe gaat
• Onafhankelijke controle op aankopen
• Heldere communicatie en rapportage

Het verschil zit niet in de investering zelf, maar in de structuur eromheen.

Na deze ervaring had ik kunnen stoppen.

Ik had kunnen zeggen:“Dit is niets voor mij.” Maar ik heb een andere keuze gemaakt. Ik heb dit gebruikt als springplank.

Waarom? Omdat ik wist:

• Dat ik wél grip kon bieden op processen
• Dat mijn communicatie met klanten sterk was
• Dat investeerders mij vertrouwden
• Dat ik kennis van tientallen UK vastgoed trajecten heb opgedaan
• Dat ik precies had gezien waar het fout gaat
• Dat ik heel goed weet welke strategie een winning receipe is

Waar ik nu voor sta

De afgelopen drie jaar heb ik mijn kennis, ervaring en aanpak verder ontwikkeld.

Mijn doel is helder: Engels vastgoed veiliger, transparanter en beter maken voor (beginnende) investeerders.
 

Niet door mooie verhalen. Maar door structuur, eerlijkheid en begeleiding die klopt.

Want investeren draait niet alleen om kansen zien. Het draait om risico’s begrijpen en beheersen.

Tot slot

Laat dit verhaal geen reden zijn om kansen te vermijden. Maar wel een reden om kritischer te kijken. Vraag door. Check structuren. Begrijp waar je geld naartoe gaat. En werk alleen samen met partijen die niet alleen beloven, maar ook kunnen onderbouwen.