Nieuwbouw in Engeland: high risk, high reward? Of vooral high risk?

Nieuwbouw en conversies in Engeland worden vaak verkocht als dé veilige route voor buitenlandse investeerders.

Moderne panden, “gegarandeerd rendement” en volledig hands-off beheer klinken aantrekkelijk. Toch zie ik in de praktijk dat juist dit segment structureel onderschat risico bevat.

Waarom nieuwbouw in de praktijk vaak high risk is

1. Gegarandeerde yield is hartstikke bruto

   Een “7% gegarandeerd rendement” klinkt solide, totdat blijkt dat dit hartstikke bruto is.

   Servicekosten, ground rent, management fees en soms zelfs onderhoud worden hier niet in meegenomen. In leasehold-constructies kunnen deze kosten aanzienlijk zijn. Netto blijft er in sommige gevallen nauwelijks 4% over, terwijl dit vooraf niet expliciet wordt gecommuniceerd.

2. Servicekosten en leasehold-risico’s worden gebagatelliseerd

   Bij nieuwbouw is vrijwel altijd sprake van leasehold. Dat betekent:

• Doorlopende service charges zonder bovengrens
• Beperkte invloed op onderhoud en kostenstructuur
• Afhankelijkheid van een freeholder of managing agent.
  Deze kosten drukken direct op het rendement, maar worden zelden realistisch doorgerekend in de verkoopfase.

3. Geen inspraak tijdens en na oplevering

   Veel ontwikkelaars financieren nieuwe projecten met de laatste betalingen van lopende projecten. Zodra jouw laatste betaling binnen is, verschuift hun focus. Als investeerder heb je:

• Geen toezicht op afronding
• Geen zeggenschap bij vertragingen
• Geen drukmiddel als oplevering “net niet af” is

  Je staat juridisch aan de zijlijn.

4. Underlease en huurdersrisico bij gegarandeerde yield

   Ik heb meerdere gevallen gezien waarbij:

• De gegarandeerde yield liep via een underlease
• De underlease zelf de huurder selecteerde en plaatste
• Je hebt als investeerder geen inspraak, ook niet in de hoogte van de afgesproken huur.
• Bij overdracht na het jaar gegarandeerde yield, bleek de huurder niet te kunnen of willen betalen. Erger nog: de huurder kon niet eenvoudig worden uitgezet, terwijl er geen rent guarantee insurance was afgesloten. Het gevolg: geen huur, geen garantie, wel kosten.

5. Ontwikkelrisico ligt volledig bij de investeerder

   Vertragingen, bouwfouten, onduidelijke oplevercriteria en juridische discussies komen vaker voor dan wordt toegegeven. Het risico ligt vrijwel altijd bij de koper, niet bij de ontwikkelaar.

Conclusie

Nieuwbouw is niet per definitie slecht, maar het wordt structureel als veiliger gepresenteerd dan het is.

Gegarandeerde yields blijken bruto, kosten worden onderschat, er is altijd vertraging en de investeerder heeft weinig tot geen controle.

In mijn ervaring is dit eerder high risk, low control dan high reward.

Juist daarom kiezen veel investeerders, zeker met een beperkter budget, bewust voor bestaande bouw met overzicht, directe cashflow en minder afhankelijkheid van derden.

Bij Koop een pand in Engeland richten wij ons daarom bewust op affordable properties. Panden waarbij jij zélf grip hebt op de aankoopprijs, het rendement en de exit. Geen complexe leasehold-constructies, maar freehold eigendom, zonder doorlopende servicekosten en zonder afhankelijkheid van developers, underleases of garanties op papier. Je investeert in bestaand vastgoed met directe cashflow, transparante cijfers en controle over je eigen asset. Wil je beter begrijpen hoe dit werkt, welke regio’s wij volgen en waarom dit segment zo goed past bij veel Nederlandse investeerders? Sluit je dan aan bij onze gratis WhatsApp-community, waar we inzichten, deals en ervaringen delen , geheel vrijblijvend.

Join onze whatsapp community voor delen van kennis, ervaringen, informatie, gratis training en veel meer!  WhatsApp community.