Doorgroeien in Engels vastgoed zonder elke keer nieuw geld in te leggen
De meeste investeerders lopen niet vast op gebrek aan kansen. Ze lopen vast omdat hun geld vastzit in het pand dat ze al hebben. In onze laatste masterclass hebben we laten zien hoe je dat doorbreekt: dezelfde euro's opnieuw inzetten in plaats van telkens nieuwe inleg zoeken.
Waar bijna iedereen stilvalt
Je koopt een pand, het loopt, de huur komt binnen. En dan is het stil. Je eigen vermogen zit in de stenen, je spaargeld is op, en de volgende kans komt langs op een moment dat je niets kunt doen. Groeien wordt afhankelijk van de vraag of je weer een bedrag bij elkaar krijgt.
In Engeland kan dat anders, en daar zit precies het verschil met de Nederlandse markt. Je kunt een pand herfinancieren op de nieuwe waarde nadat je die waarde zelf hebt verhoogd. Wat vrijkomt, gaat naar het volgende pand.
Recyclen is niet hetzelfde als onttrekken
Dit is het punt waar we tijdens de masterclass het langst bij stil hebben gestaan, omdat het zo vaak door elkaar loopt. Geld onttrekken betekent dat je het uit je Limited haalt naar jezelf, als salaris, dividend of rente. Daar komt fiscaal een heel verhaal bij kijken.
Recyclen is iets anders. Het geld blijft in de Ltd en gaat direct weer aan het werk in het volgende project. Geen uitkering, geen heffing over een onttrekking, alleen kapitaal dat opnieuw wordt ingezet. Wie beide door elkaar haalt, laat rendement liggen of loopt tegen een aanslag aan die niet nodig was.
De kern: waarde toevoegen en herfinancieren
Van de strategieën die we hebben behandeld is dit onze hoofdroute. Hij bestaat uit vier stappen die in deze volgorde moeten staan:
- Koop onder de marktwaarde. Je zoekt panden waar aantoonbaar waarde aan toe te voegen is, niet het nette pand waar niets meer aan hoeft.
- Voeg waarde toe. Achterstallig onderhoud, verouderde afwerking, energielabel en isolatie, en waar het kan een slimmere indeling of exploitatie.
- Laat hertaxeren en herfinancier. De hogere huur en de hogere marktwaarde geven nieuwe financieringsruimte. Een deel van je eigen inleg komt vrij.
- Zet dat kapitaal opnieuw in. Het pand blijft in je portefeuille en blijft huur opleveren. Je geld gaat naar de volgende aankoop.
Het pand verkoop je dus niet. Dat is het verschil met flippen, waar je winst pakt en weer bij nul begint met zoeken.
Rekenvoorbeeld: vier panden in plaats van één
In Engeland leg je als investeerder ongeveer 25% zelf in en financier je de rest. Dat betekent dat je met hetzelfde eigen geld vier panden kunt aankopen in plaats van één.
- £200.000
- eigen geld, verdeeld over vier panden
- £600.000
- aan hypotheek, ongeveer 75% per pand
- £1,6M
- waarde van die vier panden na ongeveer tien jaar
Rekenvoorbeeld op basis van de Engelse markt, waar huizenprijzen historisch elke zeven tot tien jaar verdubbelden. Geen prognose en geen garantie voor jouw situatie. Houd daarnaast rekening met ongeveer £40.000 aan aankoopkosten die je niet kunt meefinancieren.
Wil je zien wat wij zelf doen?
In onze Recycle-training leggen Marieke, Lonneke en Jacco acht strategieën uit, van Value Add en herfinancieren tot BRRR, title split en vendor finance, met een korte uitleg van George, onze partner in Noordoost-Engeland. De training komt binnenkort online. Interesse? Stuur Lonneke een WhatsApp, dan hoor je het als eerste.
En dan de vraag die overblijft
Welke van deze routes bij jou past, hangt af van waar je nu staat. Of je al panden hebt of nog niet begonnen bent, of je via een Limited werkt, hoeveel eigen vermogen er vrij te maken is en hoe snel je wilt opschalen. Daar is geen algemeen antwoord op, en we gaan ook niet doen alsof dat er is.
Dit artikel en de masterclass zijn informatief en vormen geen fiscaal, juridisch of beleggingsadvies. Genoemde bedragen zijn voorbeelden uit de praktijk en geen voorspelling van toekomstige resultaten. Laat je eigen situatie altijd toetsen door je eigen adviseur.
Pingback: Inschrijving Training - No Tax At All??? - Koop een pand in Engeland