Doorgroeien in Engels vastgoed zonder elke keer nieuw geld in te leggen

Masterclass terugkijken · leestijd 4 minuten

De meeste investeerders lopen niet vast op gebrek aan kansen. Ze lopen vast omdat hun geld vastzit in het pand dat ze al hebben. In onze laatste masterclass hebben we laten zien hoe je dat doorbreekt: dezelfde euro's opnieuw inzetten in plaats van telkens nieuwe inleg zoeken.

Waar bijna iedereen stilvalt

Je koopt een pand, het loopt, de huur komt binnen. En dan is het stil. Je eigen vermogen zit in de stenen, je spaargeld is op, en de volgende kans komt langs op een moment dat je niets kunt doen. Groeien wordt afhankelijk van de vraag of je weer een bedrag bij elkaar krijgt.

In Engeland kan dat anders, en daar zit precies het verschil met de Nederlandse markt. Je kunt een pand herfinancieren op de nieuwe waarde nadat je die waarde zelf hebt verhoogd. Wat vrijkomt, gaat naar het volgende pand.

Recyclen is niet hetzelfde als onttrekken

Dit is het punt waar we tijdens de masterclass het langst bij stil hebben gestaan, omdat het zo vaak door elkaar loopt. Geld onttrekken betekent dat je het uit je Limited haalt naar jezelf, als salaris, dividend of rente. Daar komt fiscaal een heel verhaal bij kijken.

Recyclen is iets anders. Het geld blijft in de Ltd en gaat direct weer aan het werk in het volgende project. Geen uitkering, geen heffing over een onttrekking, alleen kapitaal dat opnieuw wordt ingezet. Wie beide door elkaar haalt, laat rendement liggen of loopt tegen een aanslag aan die niet nodig was.

De kern: waarde toevoegen en herfinancieren

Van de strategieën die we hebben behandeld is dit onze hoofdroute. Hij bestaat uit vier stappen die in deze volgorde moeten staan:

1. Koop onder de marktwaarde. Je zoekt panden waar aantoonbaar waarde aan toe te voegen is, niet het nette pand waar niets meer aan hoeft.
2. Voeg waarde toe. Achterstallig onderhoud, verouderde afwerking, energielabel en isolatie, en waar het kan een slimmere indeling of exploitatie.
3. Laat hertaxeren en herfinancier. De hogere huur en de hogere marktwaarde geven nieuwe financieringsruimte. Een deel van je eigen inleg komt vrij.
4. Zet dat kapitaal opnieuw in. Het pand blijft in je portefeuille en blijft huur opleveren. Je geld gaat naar de volgende aankoop.

Het pand verkoop je dus niet. Dat is het verschil met flippen, waar je winst pakt en weer bij nul begint met zoeken.

In de masterclass zelf hebben we daarnaast een heel ander voorbeeld doorgenomen: een Engelse investeerster met inmiddels 38 huurders, die £821.000 aan financiering ophaalde via joint ventures, private leningen en creatieve financiering. Het interessantste daaraan is dat die portefeuille niet met haar eigen spaargeld is opgebouwd. Hoe de inleg per pand er dan uitziet, zie je in de video.

Wil je zien wat wij zelf doen?

De hele masterclass staat online. Daarin gaan we door acht strategieën heen, inclusief de routes waar we het hier niet over hebben gehad: title split, vendor finance, lease purchase options en de BRRR-cyclus, toegelicht door George vanuit Engeland. Ook de volledige rekenvoorbeelden en alle financieringsvormen op een rij komen erin voorbij.

En dan de vraag die overblijft

Welke van deze routes bij jou past, hangt af van waar je nu staat. Of je al panden hebt of nog niet begonnen bent, of je via een Limited werkt, hoeveel eigen vermogen er vrij te maken is en hoe snel je wilt opschalen. Daar is geen algemeen antwoord op, en we gaan ook niet doen alsof dat er is.

Dit artikel en de masterclass zijn informatief en vormen geen fiscaal, juridisch of beleggingsadvies. Genoemde bedragen zijn voorbeelden uit de praktijk en geen voorspelling van toekomstige resultaten. Laat je eigen situatie altijd toetsen door je eigen adviseur.