Alleen investeren in UK vastgoed kan best een uitdaging zijn. Je hebt veel kapitaal nodig, kennis van de markt én tijd om alles goed te regelen. Maar wat als je die lasten kunt delen én samen groter kunt groeien? Dat is precies waar een Joint Venture (JV) om de hoek komt kijken. Door krachten te bundelen met partners – of dat nu vrienden, familie of zakelijke contacten zijn – kun je samen panden kopen, risico’s spreiden en profiteren van meer kansen dan je alleen zou hebben.
Wat is een Joint Venture in de praktijk?
Officieel is een joint venture een samenwerkingsvorm die in verschillende juridische gedaantes kan bestaan: bijvoorbeeld via een Ltd, een partnership of een contractuele overeenkomst. Er bestaat dus niet één vaste “JV-entiteit”.
Een Ltd (Limited Company) is de meest voorkomende ondernemingsvorm in Engeland, te vergelijken met een BV in Nederland. In de vastgoedwereld (zeker onder Nederlandse investeerders in de UK) bedoelen we met een JV meestal: een gezamenlijke Ltd waarin meerdere investeerders aandeelhouder zijn.
Iedere aandeelhouder legt vermogen in (meestal via een lening of tijdsinvestering aan de Ltd) en ontvangt daarvoor aandelen. Daarmee ben je mede-eigenaar van de Ltd én de vastgoedportefeuille. Je profiteert dus niet alleen van rente op de lening, maar ook van de cashflow, de winst en de waardestijging van de panden.
Belangrijk verschil: enkel een lening verstrekken aan een Ltd is nog géén joint venture. Bij een lening krijg je alleen rente (en soms een bonusafspraak), maar zodra je lening is afgelost, stopt je rendement. Als aandeelhouder in een JV blijf je meedelen zolang je in de Ltd zit.
Een JV is dus vooral een bundeling van krachten: geld, kennis en tijd. Zo kun je samen bijvoorbeeld met drie investeerders ieder €20.000 inleggen en toch een Buy-to-Let woning (BTL) in de UK kopen. Een BTL is een woning die je koopt om te verhuren, waarbij de huurinkomsten (de “let”) zorgen voor je rendement.
Hoe een Joint Venture níét moet
De volgende scenario’s zijn misschien verrassend of zelfs ongelooflijk, maar ze zijn allemaal letterlijk uit mijn klantenpraktijk afkomstig. Sommige zijn zelfs meerdere keren voorgekomen!
Scenario 1
Drie vrienden starten samen een Ltd: Eén brengt het geld in, twee nemen het werk op zich. Van de twee uitvoerenden, heeft slechts één ervaring met UK-vastgoed. Wanneer de ander weigert te leren of mee te werken, loopt alles mis. de samenwerking klapt en de vriendschap sneuvelt. Resultaat: geld kwijt, vriendschap kapot en een lange afwikkeling.
Scenario 2
Twee dames investeren via partij X. Er zou een gezamelijke Ltd opgericht worden, maar door ‘drukte’ is dat niet gebeurd. Hun geld gaat naar de bestaande Ltd van partij X en het pand komt ook op naam van zijn Ltd. Er is alleen een leenovereenkomst. Wanneer partij X in de problemen raakt, verkoopt hij het pand onderhands om eigen schulden te dekken. De dames komen er pas achter bij liquidatie van de Ltd. Hun geld is verdwenen.
Scenario 3
Vier familieleden starten een Ltd. Eén van hen neemt enthousiast zelf beslissingen en koopt een pand zonder overleg. Het blijkt een slechte deal. Uiteindelijk weten ze zonder groot verlies uit te stappen, maar de spanningen lopen hoog op. De familieband blijft gelukkig intact.
Hoe een Joint Venture wél kan werken
Scenario 4
In 2024 vond ik een interessante BTL met renovatiepotentieel. Zelf had ik geen geld, dus deed ik een voorstel in mijn netwerk: jij brengt het geld, ik de kennis en tijd. Samen richtten we een Ltd op. De investeerder kreeg 60% aandelen, ik 40%. In de leenovereenkomst staat dat de lening eerst wordt terugbetaald, daarna wordt winst verdeeld volgens de aandelen. Alles is vastgelegd in een aandeelhoudersovereenkomst en gecontroleerd door een solicitor (juridisch adviseur/advocaat in Engeland).
Scenario 5
Mijn moeder schonk haar dochters aandelen in een Ltd. Daarmee kochten we samen twee etagewoningen. We profiteren van de cashflow en nemen gezamenlijk beslissingen voor de lange termijn. De investering loopt goed én het is een mooi familieproject.
Aandachtspunten & lessen uit de praktijk
Een joint venture kan een fantastische manier zijn om samen vermogen op te bouwen, maar er zijn ook risico’s. Enkele belangrijke lessen:
- Structuur is alles: kies voor een Ltd en leg afspraken vast in een aandeelhoudersovereenkomst.
- Wees transparant: alleen samenwerken met partners die je vertrouwt, en zorg dat financiële stromen inzichtelijk zijn.
- Maak duidelijke rolverdelingen: wie brengt geld in, wie kennis of tijd? En hoe worden resultaten verdeeld?
- Laat je begeleiden: juridische documenten altijd laten nakijken door een solicitor.
- Denk vooruit: bespreek vooraf wat er gebeurt bij uitstappen, verlies of conflicten.
De kracht van samenwerken
De negatieve scenario’s laten zien hoe snel het mis kan gaan zonder afspraken of goede structuur. De positieve voorbeelden bewijzen dat een JV juist enorm krachtig kan zijn – mits je de juiste partners kiest en alles goed vastlegt. Zo bouw je samen aan een winstgevende én duurzame vastgoedportefeuille.
Het meest voorkomende scenario dat ik in de praktijk tegenkom, is dat investeerders wel afspraken maken, maar die niet of nauwelijks vastleggen. Dan lijkt het in eerste instantie goed te gaan, totdat er onduidelijkheid of een conflict ontstaat – en dan is het vaak te laat.
Wil je samen met ons bespreken welk scenario voor jouw situatie geschikt kan zijn? Sluit je dan aan bij onze community en flow – daar denken we graag met je mee! We hebben zelfs een aparte community voor mensen die interesse hebben in Joint ventures 👉 Whatsapp Community